一、背景与起因
甲方（房产业主，债务人）因欠乙方（债权人，抵押权人）借款无法按时偿还，其抵押给乙方的房产已经被乙方查封。为尽快解决纠纷，减轻甲方的违约成本，同时保障乙方债权的尽快收回，经乙方同意，甲方拟将抵押给乙方的房产在市场上出售，用所得款项清偿债务。甲方寻找到买家（丙方）后，各方就如何顺利进行交易过户产生担忧。
按照目前二手房交易的通常做法，交易房产过户需首先解查封，再进行赎楼，然后才能过户给买家。各方就解查封、赎楼以及交易安全、债务清偿等问题，均存在不同程度的担忧。甲方比较关注交易成本，本案中的情形，赎楼费用每月将近赎楼金额的百分之三，成本相当高昂，并且，因甲方债权人较多，即使甲方愿意支付较高的费用，仍然不好寻找愿意赎楼的资方；乙方则担心自己债权的安全问题，一旦同意甲方交易，买家支付的价款如果不能优先偿还乙方债权，其将遭受严重损失；丙方则担心自己支付价款后，不能顺利取得交易房产的所有权；各方的上述担忧按照传统的交易方式非常难以解决。
大厅前台
二、做法与经过
在各方联系坪山公证处后，广东省深圳市坪山公证处根据民法典、公证法的相关规定，为当事人制定了一套以“公证提存+免赎楼带抵押过户”为核心的解决方案，并顺利解决了当事人的问题。
广东省深圳市坪山公证处于2022年6月中旬与交易各方签署“公证安心付”资金监管（担保性提存）服务协议，7月底顺利完成带抵押过户、资金结算及抵押登记注销，并于8月中旬完成房屋交接及尾款结算工作。
具体的服务流程如下：
1、甲方、乙方签署和解协议，甲、乙、丙、坪山公证处四方共同签署《“公证安心付”资金监管（担保性提存）服务协议》。在提存协议草拟过程中，公证处全程参与，就各交易节点可能出现的问题提供意见建议，明确各方的权利义务，确保交易安全。
2、协议签订后，买家将部分购房款转入公证处提存专用账户进行监管，乙方解查封，各方准备过户的文件资料；
3、买家将剩余购房款一次性转入公证处提存专用账户进行监管，此时，交易全款均已监管在公证处提存专用账户；
4、各方进行税费申报及缴纳，取得完税手续；抵押权人同意在抵押状态过户，出具相应的函件并配合办理手续，交易各方共同向不动产登记部门申请，在不注销原抵押权的状态下，直接将房产过户到买家名下；
5、过户完成后，乙方注销自己的抵押权；
6、公证处进行资金结算，公证提存资金优先用于清偿乙方债权，剩余部分支付给甲方（交房保证金扣除）
7、甲方、丙方进行房屋交接。
8、丙方出具收房确认书，公证处将交房保证金支付给甲方。
三、成效与反响
在房屋业主、抵押权人、买家、居间服务人员的信任与支持下，坪山公证处与交易各方密切配合，顺利完成深圳首例“公证提存+免赎楼带押过户”二手房交易服务。
2022年9月，坪山公证处“公证提存+免赎楼带押过户”有关新闻得到了多家省市级主流媒体的转载、发布，在社会获得热烈反响。此后不久，广州发布《中国人民银行广州分行关于鼓励推广二手房“带押过户”模式有关事宜的通知》，推广该模式。2023年1月5日，深圳市住建局等六部门联合发布《深圳市推广二手房“带押过户”模式的工作方案》，促进深圳市二手房市场交易。
四、经验与启示
《民法典》第406条规定，“抵押期间，抵押人可以转让抵押财产。当事人另有约定的，按照其约定。抵押财产转让的，抵押权不受影响。”
“公证提存+免赎楼过户”二手房交易模式是落实民法典规定的创新举措，且该模式可在全国复制推广，对优化二手房交易市场具有积极意义。该模式的成功实践，充分发挥了公证预防纠纷的法律职能，突显公证在参与社会治理的制度价值，助力推进深圳法治先行示范城市建设。
一是大幅提升交易安全。购房资金由公证处监管，成功过户后向原债权人清偿，过户不成功原路退回，保障了交易双方的安全。购房资金监管到公证处账户后，原债权人（抵押权人）同意带押过户，过户完成后公证处向原债权人支付资金，保障原债权人债权顺利实现。房产在抵押状态过户，不需要赎楼，也避免了赎楼后业主的其他债权人查封的风险。
二是大幅降低交易成本。带押过户免去了赎楼环节，也为交易双方节省了赎楼过程中产生的赎楼资金利息、担保费等赎楼费用，按目前市场一般赎楼费用测算，可以将交易成本直接降低三分之一，对于被查封房产的交易，由于赎楼的费用更高，降低的比例无疑更大。
三是从源头化解社会矛盾。在不良资产领域，债务人无法清偿债务，甚至房产被查封的情况下，经过公证调解，通过公证变卖服务，找到买家，办理带押过户，帮助债权人顺利实现债权。通过积极和解，及时金融风险、减少讼累，充分体现公证机构在参与诉源治理，从源头上化解社会矛盾的积极作用。
五、探讨与评论
从整个交易过程看，公证处以公证提存服务为基础，通过参与协议的签订并承担协议约定的义务，将公证公信力融入到交易过程中，交易各方相信公证处的信用和中立服务的立场，从而顺利达成合意；免赎楼带押过户方式，以民法典的规定为基础，免去了赎楼环节，节省了赎楼费用，避免抵押权先注销带来的担忧。整个交易过程在公证处的参与下顺利完成，体现了公证公信力在社会经济活动中的价值。
一是创新公证服务盘活二手房市场。坪山公证处通过实践二手房交易新模式，顺利完成深圳首例“公证提存+免赎楼带押过户”二手房交易服务，这也是深圳二手房交易的一大新变革。坪山公证处已经在房地产交易、股权转让、分家析产、商品贸易、居间服务费支付等多个领域，以公证提存为基础，辅之以代办服务，为合法交易、纠纷解决提供信用保障，充分发挥公证预防纠纷的法律职能，进一步彰显公证制度在参与社会综合治理方面的社会价值。
二是突显可复制可推广制度化法治效益。本次案例的成功实践助力推进法治先行示范城市建设，对深圳优化二手房交易市场具有积极意义，为2023年1月5日深圳市住建局、市司法局等六部门联合发布的《深圳市推广二手房“带押过户”模式的工作方案》提供真实案例、数据分析的科学基础，是一项提振在受疫情影响、经济气氛低迷环境下二手房市场交易量、逐步恢复市场信心的重大举措。
公证制度作为一项预防性司法制度，具有服务、沟通、证明、监督等职能。“带押过户”引入公证机制，充分发挥公证的法定职能，将事前预防、事中监督、事后维权相结合，对“带押过户”交易全流程进行集约化、体系化、模式化地全方位保护，对买卖双方交易自由度、安全性、快捷性等方面都提供了更为有效的法律保障，达到“降成本、降风险、促经济”的良好社会效益。
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