江苏省淮安市：共有产权住房保障情况介绍

三、项目运作实例

淮安共有产权房以经济适用房项目进行立项，纳入省市年度目标任务，享受经济房优惠和支持政策，再由项目责任主体进行挂牌上市，扣除上交省土地出让规费后的土地出让金，全部由市财政拨付市住房保障中心，净收益部分作为政府产权部分的出资来源。

（一）淮钢二期。

1、项目规模。位于站场路南侧、枚皋路北侧、西安路东侧、清浦区行政中心西侧、总占地面积202亩，其中保障性住房占地面积137亩，总建筑面积14万平方米，保障性住房房源1414套（廉租房376套，共有产权房1038套），计11.1万平方米。

2、运作方式。采取“限房价、竞地价、带图挂牌”的方式，通过项目法人招标进行市场化运作。

（1）土地出让。土地挂牌条件为：地块竞得者所建多层部分房源由保障中心回购，回购价格为1990元/平方米（不含维修基金和管道煤气，不分楼层系数，统一价格），半地下车库600元/平方米，同时地块竞得者须将回购部分的多层住宅顶层以上阁楼无偿提供给保障中心。保障中心以低于成本的价格回购房源，地块竞得者通过配建的1万平方米商业用房和自行销售的7000平方米房源以及剩余的65亩土地运营来平衡其项目资金。

该地块2010年12月由新兴发展江苏投资管理有限公司摘牌并负责建设，摘牌总价为12700万元，由市财政扣除上缴省级土地出让规费后将11129万元土地出让金返还至保障房资金专户，专项用于保障房建设和回购。

（2）产权比例。1038套共有产权房中，申购人可在个人出资不低于60%的范围内自主选择个人和政府产权比例。

（3）资金来源。政府共有产权部分资金共计5911万元，主要来源于以下几个方面：一是土地出让金溢价部分，市财政返还淮钢二期土地出让金11129万元，其中保障中心用于土地整理投入资金为6383万元，4746万元的溢价部分显化为政府资金。二是税费及政府性基金优惠减免部分，即城市基础设施配套费105元/平方米计1165万元，显化为政府资金。

（二）福星花园。

1、项目概况。福星花园位于淮安市延安东路南侧，通甫路西侧，紧邻省重点中学淮阴中学，占地102亩，总建筑面积11.6万㎡，共建保障房1294套11万㎡，其中回购房源934套8万㎡ （廉租房76套、共有产权房282套、安置房576套）。

2、运作方式。采取“限房价、竞地价、带图挂牌” 的市场化运作方式。

（1）土地出让。土地挂牌条件为：地块竞得者所建房源由淮安市保障性住房建设管理中心（下称保障中心）部分回购，一期和二期回购价格分别为2235元/ ㎡ 、2530元/ ㎡（含维修基金，不分楼层，统一价格），同时地块竞得者还需无偿提供100套共有产权房的政府部分产权。保障中心以接近成本的价格回购房源，开发商通过剩余7幢楼自行销售用于平衡其项目资金。

该地块2007年2月由淮安市富丽房地产开发公司摘牌并负责建设，摘牌总价为5885万元，后由市财政将5885万元土地出让金返还至保障性住房资金专户，专项用于保障性住房建设和回购。

（2）产权比例。282套共有产权房中，包括政府和个人形成的“三七比例”和“五五比例”两种产权模式。

（3）资金来源。政府共有产权部分资金来源主要包括：一是地块竞得者无偿提供的100套共有产权经济适用房政府部分的产权共496万元，显化为政府资金；二是土出让金溢价部分4031万元（市财政返还福星花园土地出让金5885万元，其中扣除保障中心土地整理投入的1854万元后，4031万元溢价部分显化为政府资金）。为政府积累共有产房政府产权部分资金共计4527万元。