搭“一带一路”快车 阿联酋扩建迪拜中国商贸城

“需求巨大，加上迪拜在‘一带一路’中的战略地位，促使越来越多的中国企业和商户到迪拜开店。这是我们投入扩建龙城（原Dragon Mart）的主要原因。如果空间允许，我们还想继续扩建。”龙城开发商纳赫勒集团（Nakheel）董事会主席阿里·拉希德·卢塔(Ali Rashid Lootah)说。

纳赫勒集团所建的龙城，是中国大陆以外最大的中国商品交易中心。该项目是迪拜老市集（Old dubai）东南面15公里的一个大型建筑，该建筑由2节龙头、11节龙身、1节龙尾组成，项目长达1.2公里，外部中间是透光玻璃钢拱顶，两旁是金属鳞片，从天上看极似一条闪光的巨龙。

如今，这里正在进行二期扩建，扩建后会新增1000个左右店铺。这不是龙城首次扩建，2012年龙城曾进行扩建。

迪拜龙城扩大三倍

今年4月份，纳赫勒集团宣布开始二期扩建，并将原来的龙城商场更名为龙城，以显示其规模和对中国人的亲近。此次扩建由阿联酋副总统、总理、迪拜酋长穆罕默德·本·拉希德·阿勒马克图姆亲自批准。

“迪拜正好处于‘一带’与‘一路’的交叉点。将在‘一带一路’战略中发挥不可或缺的作用。”猎鹰国际董事总经理丛宏彬说，作为中东和北非的枢纽，迪拜是连接区域各国的连接点，“一带一路”战略将带给迪拜更多商机。

除了纳赫勒集团，还有更多迪拜本土企业希望搭上“一带一路”的快车。5月8日至15日，迪拜政府与中国人民对外友好协会在中国举办“迪拜周”，这是首个在中国举行的迪拜大型展示交流活动。包括纳赫勒在内的众多迪拜本土企业都参与了此次活动。

“虽然前两年迪拜房价一直处于上涨状态，但比起欧洲、香港和新加坡，迪拜的房价还处于比较低的水平。而且受2020年世博会举办影响，未来可能还会有一个上涨周期。”阿里说。

龙城在迪拜有着举足轻重的地位，知情人士称项目由穆罕默德酋长亲自审批是因为其开发公司是迪拜酋长私人公司。

2004年开业的龙城每天平均客流量达65000人次，内有1600个中国商户开设的3000家店铺。二期扩建后整个龙城将会有5000多家商铺，总建筑面积将达到约100万平方米。

据阿里介绍，在龙城宣布扩建后的三天内，已租出了80%的店面。“我们相信在接下来一周内所有的空间会出租出去。”阿里接受中国房地产报记者采访时说。在已出租的面积中，90%是中国商户。

龙城二期扩建除了商场，还会建一家250个房间的酒店，此前在一期扩建时已经有了一个250个房间的三星级酒店。此外还有两栋住宅楼，共1100间公寓。“这都是为了满足中国商户的需求。我们计划在三年半内将整个项目完工。”阿里表示。

“能为中国投资者提供集超大零售、居住、酒店和休闲项目于一体的一站式服务，极大促进中国和阿联酋之间的贸易。”阿里说，对扩大后的龙城收益很有信心，因为商户中新租户有50%，剩下的50%都是旧商户，项目属于现有商业基础的扩张。

接盘迪拜要擦亮眼睛

尽管迪拜零售业一直稳定，房地产市场也在平稳上涨，但据房地产经纪商JLL预测，由于市场缺少支撑，再加上近期油价仍持续低迷，2015年迪拜房产售价和租赁价格将下降10%。而知名评级机构标准普尔则持更加悲观的态度，认为油价下跌将打击投资者信心，预计迪拜房价和租赁价格将下降20%。酒店市场也同样面临下行压力，一季度迪拜酒店房间平均价格为273美元，较去年286美元的平均水平下降了5%。

“迪拜过去一直很有钱，根本不需要外国的投资。现在石油价格下跌，财政也出现了问题，很多房地产项目都成了烂尾工程，所以他们才渴望中国投资者接盘。‘迪拜周’举办、迪拜企业到中国招商，龙城等中国集贸商场的扩建等一方面确实是受‘一带一路’战略影响，另一方面也反映出了迪拜房地产压力下行期望中国投资者拉其上岸。”地产金融资深评论人黄立冲指出。

在黄立冲看来，这种情况下去迪拜投资，取决于中国人的资金能把迪拜堆成什么样。“如果中国的资金未来能把迪拜炒起来，现在倒是投资机会。但风险都在中国投资者手里。”

“我们也特意做了一段时间迪拜房地产调研，整体情况还可以，虽然成交量下滑，但远到不了崩盘的地步。”同策海外事业部总经理唐静说，阿联酋央行在2014年提升了贷款准备金率，迪拜政府提高了土地交易费用，这些政策使楼市持续降温，但也限制了迪拜房地产市场的短期投机行为。市场更趋于理性。而且成交量下滑在于个人投资者需求饱和，不同于2008年之前银行贷款流入导向。

“虽然市场下滑，但投资空间还是有的。”唐静介绍称，迪拜的空置问题依然存在，但它的空置存在产品型和地域型。“比如迪拜是个旅游和购物的地方，它的商业空置率不严重，比如龙城一直发展不错。但持有住宅的空置率还是很高的，关键在投资产品定位。”

投资产品选择外，另一个影响因素是位置，购物或商业都是以人口和基础设施为基础的，人过去商业就成熟了。“关键是能否引来人流量和经营能力，人口增量能否和商业发展相匹配也要考虑。”

唐静称，迪拜的发展类似上海浦东新区，不是整体成熟，而是一片一片的区域。如果选择在不成熟区域，商业物业同样难以支撑。“那么小的国家做房产，如果没在核心区域，又没有特色定位，是做不起来的。到底什么样的产品更适合这个土豪旅游国家，是投资选择的关键。”

在唐静看来，“一带一路”战略对此时低迷的迪拜楼市是针剂强心针，促使迪拜开发商涌入中国。但对中国投资者来说也未尝不是机遇。“过去不少中国投资者对迪拜不熟悉，对迪拜等中东新兴国家的经济发展模式、安全模式有疑惑，迪拜对他们来说仅算一个小众市场。现在从大势来看，肯定是利好的，如果能选择到合适的投资产品，相比其他传统移民投资国家，未来迪拜显然有收益更丰厚的土地和市场空间。”

除了商业、购物物业，酒店和物流也被认为是迪拜较有潜力的投资物业产品。

迪拜旅游发展与投资局执行长尤塞夫此前接受媒体采访时称，迪拜2020世博会背后蕴含着巨大的商机。“我们去年有1160万游客，到2020年的目标是2000万，而目前迪拜的酒店，算上正在建设的只有600多家，未来5年还有500多家的缺口。”

相关报告指出，世博会举办期间，迪拜酒店业将高度饱和。仲量联行中东北非区酒店接待部主管马哈茂德说，未来五年迪拜旅游市场会在世博会的影响下加速发展，为接待在世博会期间预计到访的2500万游客，迪拜计划增加4.5万套酒店住房，尤其在迪拜世界中心将建成除滨海区和市中心以外的第三个酒店群。“成功申办世博会,迪拜房地产市场无疑将受益匪浅，就细分市场来说,酒店及物流将是最大赢家。”马哈茂德说。

“迪拜社会安全稳定，没有贸易保护，法律法规简单明了，有很好的投资基础。”阿里说，但他也指出，从中国到迪拜直飞的航班太少，遭到很多中国商户埋怨，这方面需要加强。“迪拜到中国每周只有75架次，而到印度有750架次，与其‘一带一路’交汇点的地位严重不符。”