左永刚:以房养老难现"叫好又叫座"

“百姓一生围绕房子最后一无所有。”

“还是要给下一代留点家业的。”

保监会发布《关于开展老年人住房反向抵押养老保险试点的指导意见》两周时间已过去，全国人民都开启了吐槽模式，同时保险公司也心存多项疑虑，如“宅土地使用权有仅有70年期限”、“接盘的房产如果大跌怎么办？”

笔者梳理后发现，由于百姓期望过高，以及存在操作性不强和障碍较多等现实问题，导致自发市场需求不足。

首先，难以逾越的“家产观念”阻碍了市场需求。在当下的中国，养儿防老、家产传后的传统观念在短期内难以被广泛打破。尤其是在房价现值不断高企的当下，符合以房养老条件的老人以及其亲人决不能接受降低房产现值的评估结果。

另外，在经历了长达20年-30年之久的房贷折磨之后，再将房屋产权抵押给保险公司，无异于“先给银行打工后为保险公司挣钱”的悲催结局。

其次，高风险挡住保险公司试点以房养老产品热情。保险业以房养老试点启动伊始，风险问题就被监管层突出解读，保监会人身保险监管部主任袁序成坦言：“由于房价波动难以预测等一系列因素，将导致有能力、有意愿参与试点的企业不会太多，因此保险公司开展‘以房养老’试点将是一个小众市场。”

根据试点要求，通俗的理解是：老年人过世后，保险公司对于房产处置所得，偿还保险公司已支付的养老金本息后，剩余部分依然归房主的法定继承人所有；如果房产处置所得不足以偿付保险公司已支付的养老金本息，保险公司将承担房屋价值不足的风险，不可再向老年人的家属追偿。因此，保险公司将承担房价最终下跌的风险。

除了房价下跌风险，完成以房养老合同，前期摆在当事人和保险公司的难题是房产如何评估。试点意见要求聘请具有一级资质的房地产估价机构对房产价值进行评估，费用由保险公司和消费者共同负担。

笔者以为，摆在评估机构面前的难题是房产的现值与未来值如何平衡，并且同时获得双方认同。更为棘手的是，房产评估时，房屋产权一定少于70年，保险公司将面临产权期限难题，此外，如果合同期间遇到拆迁补偿，其收益归属如何分配等都面临无具体可操作细则可循。

抛开试点面临的难题不谈，保险业以房养老两年试点期难有实验效果。保险业以房养老试点期间为两年，其试点周期并无价值，因为在两年内无法完成一个完整的以房养老合同期，更难出现如房产遇到拆迁等常见事件，因此很难形成试点效果。

话归一句话，以房养老太纠结，以房理财是正道。笔者以为，在做好社会基础保障的同时，加快养老服务业发展，是应对养老形势，满足老年人日益增长的养老需求的必然要求。

养老服务的内容不单是钱的问题，更为重要的是文化、医疗、运动、养生、陪护等配套设施和相应的服务。