调控之下 北京新房成交低于预期

楼市调控政策可以说是2017年北京房地产市场上的主旋律，在政府的强效调控之下，北京房地产市场也逐步回归理性。新建住宅的销售数据也逐步降温。根据中原地产首席分析师张大伟的统计，2017年北京市新建住宅网签数据也明显下调：全年包括住宅在内的所有商品房合计签约2800亿，而2016年，这一数据是5083.54亿，同比跌幅达45%。

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新房价格回归理性

随着2015、2016两年间大量楼面价在5万元/平方米以上的土地成交，形成了高价地井喷的现象。而在2017年，经过拿地开发商两年的建设，这些曾经的高价地也开始进入产品面世阶段。此前业内预计，这些高价地上打造的产品入市价格将超过10万元/平方米。然而从去年北京市场的实际表现来看却并非如此。

“自2016年‘9·30’限购政策以来，北京的房地产市场在调控政策的影响之下逐步回归理性。无论是开发商还是客群都明显感觉到，市场上的非理性投资需求在迅速减退。”克而瑞分析师崔秀程向记者表示。

一方面，政府对于新建商品房的入市价格进行严格的把关。虽然并没有明文规定，不过，行业内多数从业者都表示，北京对于高端市场的预售证发放进行了严格把控。在“9·30”政策之后，一直到2017年8月初都没有发放超过8万元/平方米价格的预售证。直到2017年8月上旬，位于丰台区西南二三环之间的中国玺、昆仑域以及位于大兴区的亦庄金茂府三个项目取得新预售许可证，均价在9.5万元/平方米左右。这是去年首批预售超过8万元的项目，三个项目均为昔日的高价地，其销售价格也普遍低于市场预期。

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传统营销节奏被打破

对于政策比较敏感的北京房地产市场来讲，伴随着调控政策的不断加码，开发商的营销节奏也开始被打破。曾经的“红五月”“金九银十”这样集中销售的高峰期在去年北京市场的表现也不是特别明显。

张大伟在去年11月初就曾表示：“9-10月全国房地产市场成交惨淡，大部分一二线城市成交同比跌幅超过4成，北京等一线城市跌幅更是接近50%。”

而与之相对的是，原本并非房企营销旺季的11月、12月市场却伴随着多个项目预售证的获批而呈现出活跃的态势。对于开发商来说，传统的销售节奏正在随着市场发生改变。比如，在2017年北京楼盘销售额排第二位的丽春湖院子就表示，他们针对市场情况，调整了销售策略。在市场观望期提前布局、抢先出货。通过这样的“错峰销售”取得了不错的销售成绩。

根据亚豪机构提供的榜单来看，2017年北京市新建商品住宅市场的主力产品依然是改善型产品。其中成交均价最低的泰禾昌平拾景园也有5.2万元/平方米，而更多的项目则集中在6万-9万元/平方米的价格区间之内。

根据麦田房产统计数据显示，从当前的置业客群情况来看，北京首次置业群体占比仅为35%，改善型换房（包括添置）需求依然为市场的主力客群，占比达到65%。这一比例较“3·17政策”之前的75%虽然有所下降，但是仍为市场需求的中坚力量。

而从产品来看，由于购房者手中的购房资格愈发珍贵，因此对于改善型产品的要求也变得更高。市场上的改善型产品在2017年除了在园林营造、室内装潢上延续了前两年的投入之外，一些主打科技住宅概念的楼盘也取得了不错的销售成绩。比如亦庄金茂府，就在排行榜上位列第三。

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保障房、刚需商品房成主力

由于2017年大量带有政策属性土地的成交，相信2018年，北京的新建商品房市场也将出现比较深刻的变化。

去年，北京供应了规划建筑面积近2800万平方米的土地，其中绝大多数在未来将被作为限价商品房以及共有产权房等政策性住房入市，其目的就是希望通过增加土地市场的供应，来加大楼市未来供应量从而起到一个稳定住房价格的作用。据链家研究院统计数据显示，2017年1-11月，“限房价、竞地价”住宅用地成交面积331万平方米，占比50%，成交量是去年的9倍；共有产权住房面积248万平方米，占比37%。除此之外，还有自持部分面积85万平方米，占比13%；纯商品住宅用地供应为零。因此，从供应结构上来说，新建商品房部分的改善型产品的比重将进一步降低，刚需和保障性住房的比重在增加。

对此，麦田房产首席分析师张叶松分析认为，根据2017年公布的北京市住宅用地供应计划，未来五年全市计划供应住宅用地6000公顷，2018年还将有1200公顷的住宅用地供应入市，以保障20万套产权式住房以及10万套租赁式住房的建设需求。土地供应量的增加，势必会造成今年新房尤其是共有产权房这种保障房的大幅供应，都将有助于稳定价格预期。

“从政策层面来看，预计2018年为稳固当前调控成果和稳定预期，房地产市场调控政策将继续保持连续性和稳定性，现有政策不会出现转向和大的变化。”张叶松表示，目前市场已经进入平稳发展期。据易居智库研究总监严跃进表示，“在价格受控以及共有产权房的平抑下，2018年北京新房价格基本没有上涨空间。”