燕郊“不限购”商办 市场“不买账”

环京区域经历今年两次调控政策后，成交量和成交价都应声下跌，尤其是非本地户籍居民家庭限购1套住房，且需要提供当地3年以上纳税证明或社会保险缴纳证明，对市场影响较大。近日，记者走访环京最主要区域燕郊发现，燕郊不少项目推出不限购商办类项目，以助推楼市的“金九银十”。但购房者并不买账，交易难见起色。

燕郊公寓集中入市

“在燕郊，外地人没有本地户口或者3年社保，买不了住宅，但可以买不限购公寓。”近日，记者走访燕郊发现，随着传统楼市“金九银十”销售旺季的到来，燕郊不少商办类项目陆续入市。在住宅限购政策下，一些房产销售人员开始力推不限购的商办产品。

首尔甜城一销售人员表示，首尔甜城39街区为40产权公寓，均价19800元/平米，首付50%。虽然开盘时间不定，但意向排卡的人数已达1800多人。

嘉都公馆首期开盘均价15000元/平米，目前处于排号阶段。销售人员称排号客户在月底选房时都可以打九折，“燕郊前两三年没有公寓产品出售，公寓产品都是在燕郊限购后出来的，也可以说是首期开盘，优惠力度很大。”

除上述项目外，燕郊目前在售的商办项目还包括紫竹湾商业广场、京东CBD、EBC潮白·生态城、盈时未来港等。其中，紫竹湾商业广场开盘价为22000元/平米左右；京东CBD主力户型为公寓、底商，商铺均价23000元/平米，40年写字楼公寓均价16000元/平米；悦榕湾也有公寓产品在售，均价23000元/平米。

易居研究院智库中心研究总监严跃进认为，在住宅市场整体严控的情况下，不限购的项目会有去库存的机会。尤其是在购买力旺盛无法释放的燕郊，也会抓住部分市场需求实现销售。

燕顺路上一房产经纪公司销售人员称，由于住宅限购政策，很多人失去购房资格，导致他所在门店主要的业绩靠销售商办房，“除非是刚需，本地人才会买住宅。购买商办房的，大多数是外地人。9月份我们已出售四五套商办房，只出售了一套住宅。”

“但在住宅接近被腰斩的情况下，商办类产品短期内蓄客和销售都很一般。”房天下副总裁司智这样表示。

二手商办房单价降三千

在燕郊二手房市场整体降温背景下，二手商办房无疑也面临降温的命运。

记者从房屋中介处了解到，近期虽然陆续有房源挂出来，不过业主的报价都有不同程度的下调，目前燕郊商办房价格普遍在14000元/平米左右。首尔甜城MOBO国际中心单价从火爆时的17000元左右降至目前的14000元左右。鑫乐汇公寓目前单价13000元左右，限购政策前单价为16000元左右。房产经纪人也坦言，“现在二手住宅价格都在下调，商住房价格也都可以谈。”

尽管二手商办房报价普遍下调，但成交和市场最盛期不能同日而语。“买的人少，大家看到房价在跌，普遍买涨不买跌。”在采访中，不少销售人员坦言，商办房成交量下降明显。

一中介工作人员表示，他所在门店上个月共成交商办房七八套，原来一个月可成交10多套。

成交量的下滑或与部分银行收紧贷款有关。记者了解到，目前燕郊虽未对商办类房屋出台相关限制政策，但在买卖中，部分项目存在“不限购、但限贷”的情况。102国道附近一中介工作人员表示，“燕郊部分40年产权的商办房，银行不办理贷款”。另一销售亦表示，“二手商住银行不批贷款，一些写字楼交了首付后要等，至于银行什么时候给贷，还不知道。”

商办房值不值得买？

因限购政策失去购房资格的北京购房者，只能将眼光转向商办房。除此之外，商办项目由于单价尚在低位，面积偏小，总价可控吸引了一些投资客。

对此，司智表示，环京区域购房的人群中，20%-30%左右为真刚需，这类人群可能在当地生活，但由于资金有限，社保年限不够，选择商办项目过渡。其余大部分是投资客，他们认为目前是价值低点。

不过，有不少购房者担心环京商办房会跟随北京出台限购政策。对此，严跃进指出，从当前商住项目的改革或整顿思路来看，对于已经交付的房屋可能在整改方面力度会减少。但此类房源还是会被定性为违规建筑，所以总体上会存在很多问题。对于没有交付的房源，预计此类区域后续整改为租赁型公寓的可能性最大。

也有业内人士指出，环京商办房不会遭遇北京式严厉限购政策。原因在于北京需要疏导非首都功能的人群与产业，而环京区域可以承接这一需求。

那么商办房的前景如何？

一销售人员表示，现在单价15000元，一两年后房子会涨至25000元左右，如果想出售，可以比当时市场价低一两千，更好出手。

对此，亚豪机构市场研究部总监郭毅认为，购房者还是从保值、增值的角度去考虑资产投入，环京区域商办产品单价与总价较低，投资门槛也低，投资在商办类固定资产上，可能会带来相关收益。

不过，郭毅也强调，环京商办销售难度较大。对于商办类产品来说，价格上涨空间比住宅产品差。流通性也很难比得上住宅，特别是环京区域，住宅面临去化压力时，商办产品市场空间会更加狭窄。“商办类产品不适合投资，自住也不适合。投资不能只考虑账面上的增值，还需要考虑未来是否能变现。”郭毅表示。

中国房地产经理人联盟秘书长陈云峰也认为，环京商办项目投资性不强，不能因不限购就去购买。