上海成国内住房租赁企业最集聚城市 共有49家

一线租赁城市

据《劳动报》报道，上海位列国内楼市四大“一线城市”，更多的是因为发达的房屋交易市场。眼下，在举国上下坚持“租购并举”大背景下，上海正逐渐改变着靠售卖“一条腿走路”的局面。

例如，作为住房租赁领域的一支主力军，成立在上海的长租公寓机构是国内最多的；在国家正式推进“住房租赁资产证券化”之前，上海的企业率先进行了试点；上海也是推出住房租赁用地最多、最及时的城市……在政府监管和企业主导共同作用下，上海将在住房租赁领域领跑国内各大城市。

租房平台不求快但求好

将近一个月前的3月31日，上海市住房租赁公共服务平台上线试运行。作为一个政府层面搭建的平台，以后市民可以更加安心、便捷地在这个平台上出租或租赁住房。

不过，上海租赁平台的上线并没有抢到“第一”。上海市房屋状况信息中心副主任姚臻告诉记者：“国家要求12个试点城市在去年年底前完成平台的搭建，上海不是12个试点城市之一，我们是在梳理了全国大概有8到9个城市的上线情况，进一步优化之后才推出上海的平台的。”和之前上海出台楼市调控政策一样，上海不求快，但求好、求有实效。

“上海每年的房屋租赁备案量达到50万件左右，整个的市场的数量底量是很大的。主要存在的问题还是整个一个市场的主体发育不充分，市场秩序不规范，租赁市场呈现零星、分散的情况。”姚臻说，基于这样的情况，上海的平台其实由四部分组成，一个是房源信息的发布平台，第二个是网签备案，第三个是检测监管平台，第四个是公共服务平台。

据了解，截至目前，平台的访问量突破了160万，可租房源数在4万套间左右，用户数达到6000人。“经过这一阶段的磨合和修整之后，7月1日进入试运行，有两个工作将展开，一个是公积金支付租金的在线审核和提取，第二个就是租赁合同网签备案一体化。”

49家长租企业聚集上海

如果说租赁公共服务平台的搭建更多的是展现政府管理的能力，那么租赁企业的多寡则从一定程度上反映市场的繁荣。

截至2018年3月22日，我国共有233家长租公寓相关企业成立。区域分布上，成立于上海的企业数量最多，共有49家。其中像魔方、安歆、青客等都已经成为业内的领军企业。而同样成立于上海的V领地青年社区，在上周刚刚获得华平投资2亿美元的投资，跻身国内一线长租公寓企业。

不过，目前无论是上海还是整个国内，住房租赁市场的专业化程度目前仍与发达国家有较大差距：美国的住房租赁市场中专业化机构占30%；日本的占80%，中国的专业化机构仅占1.5%-2%。虽然长租公寓行业投资火热，但仍处于早期阶段，长租公寓总量占整个租赁市场不到10%，仍存在大量个人、二房东或中介房源。

在不久前举行的2018年上海首届租赁行业发展高峰论坛上，上海房地产经纪行业房屋租赁专业委员会授牌给自如、魔方、青客等8家企业初创会员单位称号。该委员会于去年成立，旨在加快形成行业性规范、推动建立行业自律与诚信体系建设，引导行业多元化差异化发展，从而助力上海住房租赁市场的健康繁荣发展。

资金支持有新渠道

放在以往，钱是住房租赁企业的心病。

“长租公寓的盈利来源主要是物业租入和租出价格的‘剪刀差’，回报周期长是这个行业共同的痛点。”V领地青年社区CEO周君强告诉记者。利润率较低、但回报时间长，成为企业融资、扩张的主要壁垒。在日前举行的2018年上海首届租赁行业发展高峰论坛上，更有业者坦言：“我们运营的项目里面80%都具备资产证券化的条件。”然而原先能够推出资产证券化的项目却凤毛麟角。

去年1月，魔方公寓率先试水设立“魔方公寓信托受益权资产支持专项计划”，募集资金总额为3.5亿元，这是国内ABS发行历史上的首单公寓行业资产证券化产品。此次魔方公寓发行的信托受益权资产支持专项计划的底层资产为魔方中国及其魔方北京、上海、广州3个子公司经营的30处物业的部分公寓未来三年租金收入。

证监会和住建部日前联合发布《关于推进住房租赁资产证券化相关工作的通知》称，重点支持住房租赁企业发行以其持有不动产物业作为底层资产的权益类资产证券化产品，积极推动多类型具有债权性质的资产证券化产品，试点发行房地产投资信托基金（REITS）。同时，鼓励专业化、机构化住房租赁企业开展资产证券化。

消息一出，业内振奋。“2017年18个品牌长租公寓在沪项目数量增幅高达80%，同时也出现了部分长租公寓项目因资金链断裂而阵亡的情况。长租公寓需要长期的资金支持。”上海链家分析师赵葆根表示，今后在政策的助推下，以往像魔方这样的个案将成为各企业寻求资金的一个重要方式。

市场产品亟待多元化

如果留心上海的住房租赁市场，不难发现市场上的产品还亟待多元化。

徐早霞，上海安歆公寓的创始人，也是最早聚焦蓝领公寓而受到资本、舆论关注的业者。“我们这个行业当时有很多人进入，但都是做白领公寓的。所以，当投资人看到我们居然有超过95%的入住率之后非常吃惊。”医院管理出身的徐早霞从10万元起步，正是看中了蓝领这一住房租赁市场中的蓝海。

而在此之后，魔方公寓推出的9号楼项目同样关注到了蓝领的住宿需求；作为国内最大的长租公寓企业，自如也在今年3月推出企业服务式公寓———自如城市之光，主要合作对象为企业，为企业员工提供宿舍，其上海区域负责人周艺君告诉记者：“城市之光的上海项目正在筹备中，不日将推出市场。”

事实上，租赁市场的繁荣一定程度上由产品的丰富程度决定，特别是眼下90后逐渐成为市场消费主体，需求更是多元化。记者了解到，在白领、蓝领作为两个主要目标消费群之后，市场呈现进一步细分和服务升级的趋势。

例如北京一家名为“包租婆”的租赁机构，主推地铁沿线15分钟以内的分散式女性公寓，产品设计阶段从空间布局、功能规划、家居哲学等角度解决女性用户痛点，并建立基于女性用户的管家服务标准，目前包租婆出租率高达95-98%。

上海如能以大量的租房需求作为大数据，引领企业创新产品和服务，将极大提升上海在住房租赁领域的地位。

防止市场野蛮生长

根据东方证券研究报告，预计至2030年，我国租赁人口将达2.7亿人，整体市场规模将达4.2万亿元，中国的城市化进程将进入第二阶段，会有更多的人口从中小城市向大城市聚集。

“到2020年上海要建立一个多主体参与，多品种供应，规范化管理的住房体系。短期目标是到2018年底，全市要新建和转化住房租赁20万套，还有代理经租的住房9万套。”上海市房管局市场监督管理处副处长刘纪来说。

“在实现的路径上我们有5个方面的考量。第一，要保障租赁当事人合法权益。这里面有很多具体的措施，包括完善公共服务政策。第二，如何保障当事人合法权益。第三，加大租赁住房的供应。第四，发展各类社会主体。第五，加强住房租赁的监管，在信息发展的同时我们也要建立规范的体系，防止市场野蛮生长。”刘纪来表示。