"动批"转型高端写字楼 打造北京金融科技创新示范区

如今只要不是周末，整个西外大街都静悄悄。要赶上北京展览馆办展会，但凡有十几人在门口流连，那都非常扎眼。谁又能想到，两年前这里还是人头攒动、车水马龙、闻名世界的“动批”。那时候，凡遇“五一”、“十一”，整个“动批”地区需要启动应急措施，连公交车都要改线，以应对长假期间的大客流量。

如今，“动批”区域内12个市场全部闭市，实现北京疏解非首都功能标志性工程的圆满收官。未来这里将打造成为“北京金融科技创新示范区”。承载12家市场的8栋楼宇全部需要“腾笼换鸟”，涅槃重生。李然，“宝蓝众创”总经理，是宝蓝金融创新中心“动批”第一家转型楼宇的总管家，他见证了这片热土上最波澜壮阔的变化——从卖50元一件的衣服到卖600万元一架的无人机。

定位：从服装批发转战科技金融圈

对于宝蓝金融创新中心内的客户，李然如数家珍，9家企业、300多员工他都门清儿，连人家的效益和产值、企业负责人的学历和年龄他都了如指掌。也难怪，整栋大楼里，不过9家企业，都是捏来捏去、精挑细选出来的。

2014年“宝蓝金融创新中心”还叫“天皓成服装批发市场”，是闻名天下的“韩国城”，300多个摊位，以经营韩式服饰为主，一半的摊位在地面以下，日客流量却有1万人。想想这场景，干了多年物业管理的李然觉得不可思议：“这么多人，这么点地儿，多大的风险啊？”

李然所在的“宝蓝股份公司”主要从事产业园的运营和写字楼租赁，在引入服务科技型和金融创新型企业上有多年经验。离西直门不远处的“中关村互联网金融产业园”就是由他所在的企业运营的。

“天皓成”是“动批”第一个转型的服装批发市场，始于2014年末。“我们参与了市场疏解、整治和升级改造的全过程。”李然说，“动批”的地理位置很吸引人，从复兴门到中关村画一条线，“动批”刚好在中间，上够得着科技企业，下摸得到金融企业，人才聚集。“因此，我们提出了打造‘科技金融板块’的设想，当年就向西城区政府报了方案，并通过市场化手段，获得了‘天皓成’的转型升级运营权。”

“天皓成”的产权方属于“园林地产公司”，通过商务谈判的形式，“宝蓝”获得了16年的经营权，随后对大楼的外立面和内部结构进行改造，最终让一个低端的批发市场变成了现代化的写字楼，2015年年中，创新中心开始招商，“招商，不，是选商，成了大问题。”李然字斟句酌地说，“选择哪些行业不选择哪些行业呢？”

选商：同仁堂九门小吃全被拒之门外

“选商”这种事情，李然开始也找不着北。“摸着石头过河。连人家同仁堂都来了，算零售企业还是传统文化产业？该怎么定义呢？我们拿不准，就向领导汇报。还有各种餐饮公司，包括九门小吃、美食城，还有各种培训机构都找来了，都想进驻……但是，最后全部拒绝！我们必须要把不符合西城区未来产业定位的行业拒之门外！所以，现在这个楼里没有一家餐饮企业和零售企业。”李然说，为了把符合条件的企业引进来，西城区建立了业态准入联审机制，楼里引进的每一家企业，都需要通过中关村西城园管委会组织的相关政府部门联审，审核未通过，再招财也不能入驻。 

“就拿我们一楼来说吧，足足空了一年半，就是因为有审核机制卡着。”李然说。这一层是最好租又是最不好租的。说好租，是因为紧挨着动物园，门前川流不息人来人往，到了节假日更是人流爆棚，随随便便开个餐馆，稳赚！

说它不好租，是因为上述容易来钱的经营性项目都不符合地区未来的产业定位。“必须是和科技金融相关的，这些行业都不行。”可问题又来了，一层过往行人太多，作为办公场所太嘈杂，租金成本又相对较高，科技金融企业大多不感兴趣。

李然说，光为这一层楼就前后谈了不下30个项目，直到去年12月，一家名为UCLOUD的云计算企业租下了整个一层，一部分用做北京分公司的办公室，一部分用做云计算和人工智能的展厅，目前正在装修中。

成果：9家企业纳税额抵整个“动批”

目前，宝蓝金融创新中心的出租率是100%，先后有工业级无人机、VR、人工智能机器人、互联网第三方聚合支付、区块链、新能源汽车分时租赁等9家业务各异的金融或科技企业入驻。去年这些入驻企业的年产值超过5亿元，预估实现利税5000万元，“只这一栋楼的客户就快相当于原来‘动批’一年的纳税总额了。”李然说。

但是，像李然这种懂行的人心里跟明镜一样——其实，这栋楼有先天不足的地方。虽然它地理位置优越，从办公室后窗户就能看见动物园的猴山，往西溜达5分钟就是紫竹院。但是，正是因为盖楼之初就是用作批发市场，大楼的地下面积与地上面积等同，换句话说，总面积1.1万平方米的大厦有一半的面积不能用作写字楼。

“地下空间的利用对宝蓝金融创新中心乃至对整个‘动批’都是个课题，很多楼宇地下有大量仓库，地上地下一样大，写字楼没法做，没人愿意去地下一坐就是一天。”针对这一问题，金融创新中心将地下一层落地为国家级众创空间，可以为超过20家小微企业提供服务；地下二层用作文印、名片制作等商务配套服务。“西城园管委会对入驻的小微企业非常支持，提供各种优惠政策，很快完成了招商工作。”李然说。

新闻背景

12家市场全部迎来新生

“动批”商圈疏解后的12家市场陆续都开始改造——“聚龙商城”是北京最大的外贸服装集散地之一，如今，这里正在筹划建设全民健身中心；“四达大厦”将作为以金融科技为主体的智能楼宇；“世纪天乐”拟转型为北京科技金融创新中心，引入科技、金融、人工智能、智库等产业。

曾作为“动批”之一的“万容天地”也迎来新生——360集团董事长齐向东宣布：360正式落户“动批”。这意味着“万容天地”未来将作为360集团新总部。

就在齐向东宣布360集团将入驻“万容天地”时，位于北京天文馆南侧的“北矿金融大厦”举行揭牌仪式。这座大厦原本计划成为“天和白马”服装城的二期，目前已确定了“金融企业为主、高新科技企业为辅”的客户定位，国网优能北京科技有限公司、中国进出口银行、国家食品药品监督管理总局食品药品审核查验中心已经入住，工商银行及建设银行分支机构已确定租赁意向，正在按流程进行报批。

位于西外大街140号的“首建金融中心”也以崭新的面貌迎接新时代的到来，该楼宇原计划开设为服装批发市场，如今大厦内已入驻了中核集团中原对外工程有限公司、中国人民银行征信中心、北京市科学技术情报研究所、中国科学院古脊椎动物与古人类研究所等单位。

记者手记

属于“动批”的新时代来了

在宝蓝金融创新中心内，一架工业级无人机最高可以卖到600万元。站在大厦的三层，背后是家族兴旺的猴山，面前就是一架架远销澳大利亚和中东地区的无人机，我才真切地感受到“科技金融创新中心”时代真的来了，而“动批”也已彻底退出历史舞台。历史上，动物园区域就是一块创新的热土——这片巴掌大的地区诞生了北京第一个动物园、第一个天文馆、第一个古脊椎动物馆，第一个大型的公共体育馆，天然具有创新基因和创新传承。从“动批”到“科技金融创新中心”，是从聚到疏之后又是一轮“聚”的开始，只不过这一轮聚的是代表首都发展方向的战略性新兴产业，聚的是和科技金融创新有关的各种要素，聚的是先进生产理念、生产方式——这片热土迎来了她的新时代、新气象、新作为！