深圳新房均价连续18个月下降 豪宅入市却遭抢购

深圳新房均价连续18个月下降豪宅入市却遭抢购

深圳市规划和国土资源委员会的数据显示，自2016年10月“深八条”发布起，深圳新建商品住宅成交均价已连续18个月下降。

2018年3月，新建商品住宅成交均价为54185元/平方米，环比下降0.01%，同比下降1.0%，然而成交量的同比和环比增长均超过150%。

进入4月，居民的购房热情不减。

4月4日，万科瑧山府二期(项目名：安托山花园二期)获批预售许可，总套数222套，备案价约97000元/平方米，总价2000万元起。去年4月，瑧山府一期开盘均价约99660元/平方米，二期备案价比一期均价低2000元，即便加上7000元/平方米的装修合同价，依然低于周边12万元/平方米的二手房均价。

经济观察报了解到，瑧山府一期、二期开盘价远低于企业最初预期，深圳万科在2016年的内部分享会上，对瑧山府预计的售价是17万元/平方米。

4月9日，瑧山府二期网上开盘，222套房源在1分钟内售罄，有参与认筹的购房者称从认筹开始“就和抢差不多”。

中国综合开发研究院旅游与地产研究中心主任宋丁认为，新房价格明显低于二手房价，成了资本捡漏的突显空间。

禾略咨询CEO郑永祥用股票来比喻这次的高价“限价”盘：“牛市里面，定向增发消息一出，股票连续涨停，但并不表示市场低迷的时候，股价也可以长期低于定增价。”

深圳链家研究院院长肖小平则调侃：“现在买房的主流是怀揣投资梦想的刚需。”

去年华润悦府二期现场开盘时，因为意向客户是开盘套数的数倍，造成“富豪排队买房”的现象，今年万科瑧山府二期改为了网上开盘。

在瑧山府二期获批前，有中介吹风高价“茶水费”，深圳万科随后紧急辟谣，发布告客户书，甚至对举报中介的购房者给予10倍金额的奖励。

但无论多想“低调”，一个近10万元/平方米的楼盘，开盘当天售罄依然引发了不小的讨论。更大的背景则是整体成交量的上升。

据深圳市规划和国土资源委员会统计，3月，深圳全市商品房一手房成交套数 2029套，环比增加155.5%，同比增加152.7%；二手房市场，全市共成交6276套，环比、同比均有较大增幅。

深圳中原研究中心认为，“3月深圳新房市场整体成交已恢复正常”。3月底，深圳推出“三价合一”政策，统一成交价、评估价及网签价，并且按照这一价格来计税以及申请贷款，以此打击阴阳合同，引发了市场的关注，不少二手业主随即提高了挂牌价。

对比之下，市场供应还是收紧状态，今年截至4月第二周，获批项目为10个，而去年前3月已有11个项目获批。根据深圳中原研究中心的统计，预计4月新房市场有12个项目入市，其中9个项目含住宅产品。

供应紧张除了受许可证获批影响之外，也有开发商主动调整的因素。位于深圳传统豪宅区香蜜湖的深业中城，在去年12月宣布，420套130-230平方米的大户型精装修住宅整体由售转租。深业中城的预售价一度被业内预估在12万元/平方米左右，后迟迟未开盘。这个货值达88亿元的项目建成不卖，直接让深控股(深业集团港股上市平台)的2017年度销售业绩同比下降约40%，其管理层在业绩发布会上承认了这一点。

更多的房企选择正面应对。2015年12月，泰禾在深圳尖岗山拍下一块低密度住宅用地，楼面地价接近8万元/平方米，成为当时的全国“地王”，紧接着2016年5月，泰禾在深圳坪山以总价57.2亿元、楼面地价14082元/平方米拿下当时的“坪山地王”。随着调控来临，两幅地块在两年间一直未入市。

去年全年泰禾完成43笔收并购，截至去年底，储备货值达6000亿元。庞大的土储免不了高负债，泰禾集团董事长黄其森在去年年底曾公开表示，争取在今年上半年将负债率降到79%，全年降至75%。今年初，泰禾官方宣布这两幅地块的项目都将在今年推出，位于坪山的泰禾金尊府在5月入市，尖岗山的深圳院子在9月入市。目前两个项目还未获批，无法得到预售价信息。

对于政府“限价”是否影响到了泰禾的计划，泰禾营销副总经理刘伟对经济观察报记者表示：“国家利益大于一切，相信政府的判断和决策，五年后来看这些，都不是事儿。”

去年底，一名深圳泰禾的营销部内部人士曾表示：“深圳市场的行政色彩比北京还要浓，这让营销很难做。”

还有的开发商选择“绕道”。4月10日，新体育集团有限公司发布公告称，公司非直接全资附属深圳宝新实业拟向宝能城有限公司收购目标物业，现金代价约人民币4.21亿元。目标物业共56套住宅，总楼面面积6342.3平方米。

工商信息显示，深圳宝新实业是深圳宝新体育产业有限公司的全资子公司，法人代表张晓东曾在2009年9月至2013年12月，任职宝能投资集团有限公司副总裁及宝能商业有限公司总经理。

中国综合开发研究院旅游与地产研究中心主任宋丁认为，当下“豪宅抢购”就是调控出来的，采取完全强制手段关注一手房价，如此下去，新的不平衡又会出现。“深圳恐怕要尽快解决一个新的困局，就是，既要保持调控政策的连续性，避免房价再次出现不正常的向上突破，同时，又要尊重深圳楼市的客观规律，尊重深圳供需关系严重不平衡的现实，下大力抓紧落实长效机制，落实刚需住房问题，包括大量提供能够满足现实需要的人才安居房和公共租赁住房。否则，完全靠政策压着新房均价，最后可能压出难以解决的新问题。这样的调控是不可持续的，今年应该要有所改变。”他说。