重庆办公楼租赁回暖 物流仓储市场新增供应创新高

重庆物流市场发展壮大。　受访者供图　摄

记者13日从仲量联行发布的2017年重庆房地产市场回顾报告获悉，2017年上半年重庆优质办公楼租赁回暖，推动空置率下降。同时重庆优质物流(非保税)仓储市场新增供应创历史新高，共有五个新项目入市，新增供应达36.7万平方米。

重庆物流市场发展壮大。　受访者供图摄

市场租赁成交活跃空置率下降

仲量联行重庆商业地产部负责人梁果分析，尽管重庆办公楼有大量新增供应入市，但稳健市场需求推动空置率不升反降。2017年上半年重庆共计7栋优质办公楼入市，其中包含国金中心T1、T3和企业天地T3等4栋甲级办公楼。新增供应量录得37.2万平方米，较去年同期增加21.6万平方米。空置率方面，虽然有大量新增供应入市，但其中10.1万平方米为银行自用面积。除此之外，受重庆经济上行趋势影响，办公楼租赁需求在上半年持续上扬。截至2017年第二季度，重庆优质办公楼空置率录得46.3%，同比下降3.4个百分点。

据统计，重庆2017年上半年净吸纳量录得23.1万平方米，同比增涨13.1万平方米。除去银行自用面积，租赁市场净吸纳量达13.0万平方米。在租金方面，重庆上半年市场需求稳健，部分成熟楼宇选择了相对稳定的租金策略。截至2017年第二季度，市场有效净租金录得84.6元/平方米/月，与2016年底相比下降1.4%。鉴于2017年下半年预计仍有约38.6万平方米新增供应投放租赁市场，如天和国际中心、重庆财富金融中心和棕榈泉国际中心等，短期内过量供应压力将依然存在。

“展望未来，一方面，由于租金下行通道即将触底，‘以价换量’的价格策略有效性或受影响。另一方面，随着经济发展，办公租赁需求将继续看涨。”梁果说。

高端写字楼重庆财富金融中心日前落成入市。　受访者供图摄

物流市场发展壮大投资商争先布局

在今年上半年入市的五大物流仓储项目中，其中两个项目位于新兴子市场，普洛斯璧山物流园和珞璜工业园的中艺莱佛士。另外三个新项目位于成熟子市场，分别是丰树两江物流园，嘉民空港物流园5号库和普洛斯巴南物流园二期。重庆物流市场板块沿外环线扩张，物流市场覆盖范围更加广阔。

仲量联行报告显示，目前重庆成熟区域仓储物流市场的租赁情况相对活跃，新兴片区尚未成熟项目租金水平较低。位于两江片区的北京现代汽车厂即将投产，带动汽配服务商对仓储租赁需求上扬，因此两江片区物流项目租赁表现突出，2017年上半年32%的仓储租赁成交来自于制造业。

然而新兴片区的需求客群较单一，且基础设施还有待进一步完善，因此租赁进展缓慢。加之电商自用型仓库落成，电商租户外迁影响净吸纳量。截至2017年上半年，重庆非保税物流市场空置率由2016年末13.8%上升至27.8%。

值得注意的是，内外资开发商对重庆物流市场有信心，积极入渝布局。宝湾、宇培等开发商均入渝发展，预计2017年至2019年市场将迎来面积达约280万米的新供应。仲量联行分析师认为，渝新欧铁路日渐成熟，“中新项目”落地有望带来交通物流合作项目，“自贸区”设立将助力打造重庆成为西部地区重要物流集散中心。多项利好政策加持，将为重庆物流市场带来多重机遇，且重庆制造业基础稳固，电商及贸易产业发展良好。未来供应井喷增加市场压力，成熟物流项目或租金增幅放缓甚至开始下跌。

仲量联行重庆公司分析师称，重庆在经历物流市场壮大的过程中，短期内遭遇供过于求属正常情况。长远来看，重庆制造业发展稳固是支撑仓储租赁需求的持续动力，利好政策亦将推动重庆成为重要的贸易和交通枢纽中心，空置的仓储面积逐渐填满，将刺激租金回暖。