北上深中心区房价超7万/m2 一线城市“豪宅化”？

中国房地产行业步入白银时代，但一线城市房价依然坚挺。中国指数研究院报告显示，2016年上半年一线城市住宅价格累计上涨12.79%，涨幅较去年同期扩大7.62个百分点。有业内专家认为，随着土地供应逐步减少、改善性住房需求在品质和数量上的提高，一线城市未来存在“豪宅化”趋势。

近日，中国房价行情平台发布了一份“全国行政区住宅房价排行榜”，全国最贵的22个市辖区被北京、上海、深圳三个一线城市包揽，其城市中心区住宅每平米单价均已超7万元。

一线城市上半年房价涨超一成高端住宅成交占比上升

“高房价”已成为一线城市不可回避的现状。这份来自中国指数研究院的报告显示，上半年一线城市住宅价格累计涨幅，明显高出二、三线城市房价5.33%和4.27%的累计涨幅。在一线城市房价攀高的大背景下，“豪宅化”趋势愈发凸显。

中原地产研究部统计数据显示，截至6月20日，北京成交的商品房住宅中1000万元以上的高端住宅，成交占比高达11.1%，而2015年这一比例为5.8%。上海方面，据上海链家市场研究部监控数据显示，6月第四周(6月20日-6月26日)单价8万元/平方米以上的高端住宅共成交154套，较前周增加67套。

此外，“豪宅化”还呈现向城市外环及周边地区蔓延之势，即分布已不再局限在城市核心区域，而是向外延伸至郊区或一线城市周边板块。

亚豪机构市场总监郭毅称，以北京地区为例，整个五环商品住宅套平均总价基本在600-900万之间。从西北五环到东北五环，基本上总价都在1500万以上甚至更贵，仅西南五环板块的总价较低，可以说是黄金五环上唯一的价值高地和价格洼地。

何为“豪宅”？ 4大量化指标帮你起底

就在高端豪宅开始侵蚀一线城市楼市之时，也有不少购房者表示不解，到底何为“豪宅”？

在6月28日举行的京西南城市生态豪宅区域发展高峰论坛上，北京市房地产协会秘书长陈志就用“好”、“大”、“小”、“贵”四个量化指标来起底豪宅。

他认为，作为豪宅首先要够“好”，即在空间、环境、设备、服务等多方面拥有量化优势，比如区位优越不可替代，或者具有得天独厚的自然生态环境；“大”即为空间够大，对资源占有率较高，满足购房者的改善性需求；“少”是指同一区域内产品类型的稀缺；而“贵”就是价格定位会较普通住宅更高。

“地王”频现 “豪宅化”是情非得已？

今年二季度以来，一、二线城市土地市场掀起了一股“地王潮”，“天价拿地”意味着日后楼盘的高价入市，这在一定程度上助推了热点城市的豪宅化进程。

有媒体报道称，截至6月29日，不到半年时间全国已出现205宗单宗超过10亿元的高总价地块，51宗超过30亿元的高总价地块，3宗超过100亿元的高总价地块，而这些“地王”也多集中在一线城市，以及合肥、南京等房价涨幅较快的二线城市。

对于这种所谓“面粉贵过面包”的怪像，业内人士怎么看？

“面粉贵过面包的现象，是不合理的。”6月27日，万科集团总裁郁亮在2015年度股东大会上直言，“地王”催生的另一个因素是房地产投资低迷，全国开工面积连续两年大幅下降，新开工面积首次低于销售面积。

值得注意的是，从最近的成交数据来看，一线城市“豪宅”并非有价无市。

据亚豪君岳会统计数据显示，今年5 月北京成交价7万+/平方米的豪宅产品共签约216套，成交面积4.38万平方米，环比分别增加2%、10%。与此同时，5月豪宅市场成交均价高达100317 元/平方米，环比上涨14%，标志着北京豪宅市场真正进入10万+/平方米时代。

资料图：北京西南五环一处豪宅项目。

地价“豪宅化”加大房企运营难度

中原地产首席分析师张大伟直言，“一二线城市未来房价不涨超过50%，拿了地王的企业都将面临入市难题，巨大的成本压力令房企风险非常大”，北京、上海出让的郊区土地未来售价预期都要在6万元以上，未来新上市的商品房定价会出现高端化趋势。

郭毅表示，一线城市“豪宅化”存在必然性。一方面，城市发展到一定程度，土地市场日渐饱和，地价逐渐走高，开发商高价拿地后就会通过高端产品来推盘；另一方面，一线城市居民改善性住房需求逐渐增加，这是现下豪宅量价齐增、而非“有价无市”的重要原因之一。

在张大伟看来，一线城市“豪宅化”难以避免，房企未来运营难度将越来越高。

“‘地王’现象增加，存在不少风险点，很多房企面临后续产品定价、营销等方面的难题，同时也增加了项目开发周期放缓等风险。”易居研究院智库中心研究总监严跃进接受中新网记者采访时称。

郭毅则认为，经营风险对每个开发商来说都存在，早年拿地的项目，如今看来设计理念也可能显得陈旧，同样面临销售危机。