北京商住房调查：无学区、限购传言炒热市场

进入6月以来，北京商住房项目的调控传言让该类型楼房成交暴增。据亚豪君岳会统计，截至6月19日，北京商品住宅本月共实现成交11100套，超出5月全月成交量37%，商住房成交占比超七成。

记者调查发现，6月被“炒热”的北京商住房市场，吸引了众多购房者，其中不泛刚需购房者的“跟风”购买。但商住房与普通住宅产权有何不同？价格为何低于周边普宅？税费如何征收？转手成本是否更高？中新网(微信公众号：cns2012)记者为此进行一一梳理。

【政策】

普宅：全市范围内限购

商住房：除通州外均无限购政策

记者从北京市住房和城乡建设委员会网站了解到，根据现行北京地区对自住型商品房的限购规定，在全市范围内实行限购举措，并且，对在通州购房人群提出了附加条件。

除通州地区外，已婚京籍家庭无房的可在北京地区购买两套住房，已有1套住房的可再购买1套；单身京籍家庭(包括未婚、离异、丧偶家庭)在京无房的，可购买1套住房；在京无房且已连续五年在京缴纳社保或个税的非京籍家庭，可购买1套住房。

通州地区则另有规定，2015年8月14日发布的《关于加强通州区商品住房销售管理的通知》规定，符合现行政策有关规定且符合以下条件之一的家庭，限购1套通州区商品住房：已有1套住房、落户通州3年(含)以上的京籍家庭；已有1套住房、近3年在通州区连续社保或个税的京籍家庭；京籍无房家庭；在本市没拥有住房且近3年在通州区连续缴纳社会保险或个人所得税的非本市户籍居民家庭。

相比而言，商住两用项目在全市(通州除外)范围内并无限购政策。通州地区于今年5月5日发布了《关于加强通州区商务型公寓和商业、办公项目销售管理的通知》，规定仅三类人群可在通州购买商住房。

限购政策的存在，将购买商住房和普通住宅的群体划分开来。“购买商住房的人群，一是部分受制于限购政策不能再购买普通住宅的投资者，无奈转移投资方向；二是部分刚需购房人因没有普通住宅购房资格，通过商住房来过渡。”一位从事北京市场地产咨询的业内人士告诉中新网记者。

【产权】

普宅：70年产权可自动续期

商住房：50年产权 未明确续期方式

另一方面，普通住宅和商住房在产权期限、续期方式上也存在着明显差异。

按照国家现行规定，房屋产权由房屋所有权和土地使用权两部分组成：房屋所有权的期限为永久；而土地使用权根据用地性质不同在40、50年或70年不等。

根据2007年国家出台的《物权法》第一百四十九条规定，住宅建设用地使用权最高为70年，届满后自动续期。

而非住宅建设用地使用权期限届满后，并无“自动续期”的规定。商业项目土地正是属于这一类型，一般使用期限是50年，却在续期问题上存在政策风险。产权到期后能否续期、如何续期等问题都尚未明确。

【配套】

普宅：能落户、带学区

商住房：无法落户、水电煤气价格贵

所谓商业住宅，是指在土地性质为商业用地上建设的住宅用房，即酒店式公寓、商铺、写字楼等。

由于用地性质的不同，商住两用项目楼房的水、电、燃气、供暖、物业费用都是按商业标准征收。

一位安居客经纪人告诉记者，“一般来讲，商住项目楼房水电费基本上是民用的两倍，且没有燃气，维护成本较高。商业项目普遍是开放式的，配套、绿化均无法与普通住宅项目相比”。

“落户、学区等资源是购房者最为看重的要素。”上述经纪人表示，普通住宅一般带有学区，这一点对于很多有特殊需要(如购买解决子女的上学问题)的人群非常关键；同时，购买新建普宅的非京籍人士满足相关条件还可把户口迁入。

商住房可注册办公，却不可以迁入户口，也没有配套学区。“商住房确实没法落户，而周边普通住宅的总价又太高，根本买不起，买商住也算是个退而求其次的选择。”在北京马家堡购买了一套二手商住房的李女士对记者道出了自己的无奈。