防三四线城市崩盘 多家银行细化名单制

减少对房地产业的依赖

“防止三四线城市、经济条件差一点的二线城市崩盘，谨慎地给一二线城市供血，不至于中断市场供应。”对于近期房地产融资政策的变化动向，中国建设银行从事房贷业务的一位负责人崔平(化名)向记者表示，政策的底线是“充分让市场产生指导意见”，同时，他强调“政策并未如外界想象的那么悲观，但肯定没有以往那么乐观”。

此前，兴业银行暂停涉及房地产供应链的融资和夹层融资信号发出，虽然多家银行集体否认跟风调整房地产信贷政策，但市场对中央从紧房贷政策的担忧至今尚未停息。

细化“名单制”

“很多都是过度解读。”崔平向记者表示，银行业将对房地产业务持高度谨慎的态度，但不会如外界的解读那样“关紧水龙头”。

今年两会期间，银监会主席尚福林撰文表示，平台融资和房贷是今年首要的两个风险，尤其是房贷，要高度关注重点区域和重点企业，继续强化“名单制”管理，严防单体风险传染和扩大。

数据显示，截至2013年年中，表内涉房规模占比从接近12%的高点下降了接近2个百分点。

崔平进一步解释，这一次，银行会更看重区分出区域、项目的发展差别，会在市场的指导下，细化“名单制”。据他所了解，政策不会再如以往般立即收紧甚至停止房地产贷款，而是保证资金在有一定流动性之下，有侧重地供给不同区域、不同项目。

“首先不能让三四线城市引发楼市危机。”崔平表示，这些区域的项目应该会得到中央的相关政策支持。

近两年，房地产投资资金通过各种通道业务，陆续涌入三四线城市，但并未促使这些城市与当初预期般发展蓬勃，相反，从去年开始，三四线城市交易冷清，空城、鬼城现象接踵而来。

风险正在发酵。据媒体统计，2014年以来发行的20款资管类房地产产品中，超过一半投向了三四线城市。多家金融机构发出警告，这些区域供应量过大，以中小开发商为主，在融资成本陆续走高的情况下，当地的房地产项目将成为楼市风险爆发的最危险地带。

中国银行广东省分行一位高层人士告诉记者，从银行自身反应而言，银行撤出三四线城市房地产的动力会加大。“尤其警惕单个房地产项目资金断裂所带来的传导效应。”他强调。

崔平称，对于一些经济条件较为理想的二线城市的优质项目，政策应该会继续以支持的立场，提供优先“供血”。

一家地方国企背景资产管理公司的八成业务主要为房地产项目，该公司的项目部经理表示，他们今年在长沙、西安等城市的重点项目得到不少资金的支持，但这些城市的另外几个较偏远的项目却很难得到资金的青睐。

“谨慎地区别对待，首先解决存量项目。”这是该项目经理感受到的最大不同。此外，一年期内的贷款项目进展顺利，超过一年期的贷款项目受到冷遇。

减少对地产业的依赖

中国银行广东分行一位高层人士分析，整个金融行业，尤其是银行业，对房地产的依赖，要进行调整。“以往完全按照政策调控，最后受到市场的排斥力会较大，落实很难，反而不利于资金的疏导。”他强调，这是调整的动力。

有分析指出，即使在有史以来最严厉、持续时间最长的紧缩政策期间，并没有明显改变商业银行对房地产业的信贷偏好，也没有降低商业银行对房地产业的依赖度。

央行的统计数据显示，2013年全年，房地产贷款余额增加2.34万亿元，增量占同期各项贷款增量的比例达28.1%。

今年房地产信托融资规模虽然有一定下降，但房地产仍是信托最重要的投资领域。

中信证券的统计显示，今年到期的房地产信托规模，考虑在监管层收紧房地产贷款时，部分实际投向房地产的项目以工商企业类信托的名义发行，今年实际到期的房地产信托规模会超过估计的2479亿元。

某大型信托公司审监部负责人指出，今年二季度兑付压力将较大。

此前，有媒体指出，央企背景的不良资产管理公司四大AMC演变成推动监管套利的大型影子银行机构。与其他影子银行部门快速发展类似，AMC中的信达已经找到了通过购买房地产开发商的不良资产来绕开监管提供信贷支持的方式。

2012年四大AMC实现拨备前净利润中，其中一半利润直接或间接来自于房地产业务。

东方资产一位业务人士表示，AMC们开始出现调整，对于项目的选择警惕性比以往要高，更重视市场导向。“项目的区域辐射能力、发展前景、人口数量、土地供应量及去库存速度等等，都有清晰的量化指标，以往只追逐业务、利润的现象开始发生改变。”

不过，他指出，这些改变除了来自中央的压力，更多的是市场变化信号使然，“大家对房地产未来的发展前景判断更为谨慎。”