香港“抛楼”加剧内地房企悲观情绪

专家认为，流动性紧缩、限购限贷难去，国内市场年内恐难言乐观

日前，香港楼市掀起降价风，由新鸿基与长和系为代表的香港老牌地产商纷纷打折促销 ，最高折扣一度高达40%。香港作为一个历经楼市跌宕起伏的成熟市场，其风向标意义可谓深远，而这一信号，使成交量已大幅下滑的内地房地产业的悲观情绪再度加剧。

万科董事会主席王石表示，2014年楼市“非常不妙”，一向乐观的任志强也开始转调，认为“涨幅会大幅下降”。

对此，专家认为，在国内外流动性紧缩的大背景下，内地楼市年内恐将难言乐观。

抛售

港商择机先动

2月10日，新鸿基地产推出新界元朗住宅楼盘“尔峦”的货尾楼盘，价格为平均每平方尺9268港元，较去年首推时下降近35%，甚至低于同区域二手房价格10%至15%。如果算上项目提供的付款折扣优惠、新地会会员折扣优惠等其他优惠，项目价格最高降幅可达40%。此外，李嘉诚长和系长江实业新年首个新盘也以降价25%开售。

土地方面也不再热络。2月12日，香港屯门两幅限量地也以远低于市场预期的价格成交，每平方英尺地价最低2129港元，创12年来新低。

对此，CRIC研究中心研究员杨科伟表示，经过楼市大幅跌宕尤其是从1997年香港楼市泡沫破灭中爬起来的香港地产商，对市场走势和风险控制有着独到的洞察力。

中国房地产学会副会长陈国强在接受《经济参考报》采访时表示，虽然内地楼市与香港楼市相对独立，但是不能否认会造成影响。一方面，造成影响的因素在传导下同时作用于内地，另一方面，对本就易受影响的内地购房者的心理预期，影响更为明显。

自称“永远不赚最后一个铜板”的地产商李嘉诚，在过去短短5个月间，便连续抛售价值约200亿元的内地物业。自8月以来，李嘉诚控制的长和系便开始抛售国内不动产，8月以26亿元出售广州西城都荟广场等项目、10月以约70亿元出售上海陆家嘴东方汇经中心、12月以预计30亿元出售南京国际金融中心大厦。而今年年初，李嘉诚之子李泽楷执掌的电讯盈科公告拟售北京三里屯电讯盈科中心。此外，李氏家族同时减持嘉湖银座近70%股权。

杨科伟认为，作为“精明”港商代表的李嘉诚一向被视为投资风向标，其频抛物业的做法正源于对未来市场的判断。

警觉

A股房地产板块大幅下挫

17日，中国指数研究院报告显示，在2月10日-2月16日的一周内，监测的42个城市中，超9成城市周均成交面积同比下跌。

CREIS中指数据库数据显示，第7周监测的42个城市中，月周均成交面积除温州、徐州、南充外同比全部下跌，其中北京、深圳跌幅最大，分别下跌91 .83%和89 .29%，广州紧随其后，同比下跌77.25%。

事实上，2014年伊始楼市成交遇冷，多数城市环比和同比均有所下降。以2013年最为火爆的一线城市为例，CRIC研究中心数据显示，1月，深圳同比下降72%，其次为广州，降幅达54%；北京、上海则分别同比下滑49%与31%。环比方面也有不同程度下滑，深圳以环比下滑51%高居榜首，广州随后环比下降30%，北京、上海则分别环比下降16%与28%。

链家地产市场研究员张旭认为，1月份市场的成交平淡，更多的应视为国内楼市在传统淡季影响下的短暂回落。从今年市场的整体趋势上看，当前购房积极性不及前两年，整体市场的热度和预期略有降温，对于房企而言也并不急于推盘。

与此同时，资本市场对于房地产业未来判断也不看好。自2013年起，房地产股全面下跌，跑输大盘8个百分点。其中，地产龙头保利地产2013年股价跌幅达38 .2%，万科下滑19.37%，招商、金地同样如此，跌幅分别达29.75%和3.68%。

跌势仍在继续。截至2月16日，2014年以来，在不到50天内，房地产(申万)指数便已累计下跌了0.23%，“招保万金”四大房企股价也无一例外下跌。其中，招商地产累计下跌13 .14%，保利地产累计下跌6.79%，万科A累计下跌8.22%，金地集团累计下跌8.23%。

业内人士表示，地产股的走势不仅是房地产上市公司当季业绩的体现，更代表了市场投资者对于未来房价和房企运营情况的预期。

在此影响下，房企大佬近日来也纷纷悲观再起。据媒体报道，万科集团董事长王石日前在接受采访时，用“非常不妙”来表达其对今年楼市的观点，并称“我不改变我的观点”。

而他的观点便是此前对李嘉诚抛售物业的发声：“精明的李嘉诚先生在卖北京、上海的物业，这是一个信号，楼市要小心了！”。

同时，一向被称为大嘴的任志强，也在常年唱多后，进行了改口“我做了十几年房地产报告，今年第一次提出‘风险’两个字。”任志强说，“很多开发商以为今年可能跟去年一样，很乐观，我个人对他们提出警告，我说你们太乐观了，很危险”。

钱紧

内地楼市年内难言乐观

对于香港楼市，杨科伟认为，资金与楼市高度相关，流动性紧缩成紧箍咒。

“在联系汇率制度下，港元汇率与美元挂钩，受外部资金影响较大。”杨科伟表示，2014年1月28日至29日的美联储货币会议宣布削减100亿美元Q E计划，自2月起将再削减100亿。美国经济温和复苏、就业持续改善没有改变，QE削减就将会继续，未来会有外资持续大规模流出。

住建部政策研究中心研究员赵路兴在接受《经济参考报》记者采访时表示，香港楼市与内地楼市上涨周期联动，香港作为内地房企主要融资地，热钱外流势必会对融资造成影响。但自2013年房地产市场走高以来，房地产项目出货率较高，房企资金较为充裕，内地楼市又有其独立性与封闭性。“因此，香港楼市从某种角度来讲对内地楼市有一定影响，但影响程度不能过高估计。”

“实际上，我们应注意的是香港楼市下滑对内地购房者预期的影响。”赵路兴说。

曾出任美国联邦政府房产金融办专家，现任新加坡国立大学房地产研究院院长邓永恒此前在接受《经济参考报》记者专访时表示，从中国房地产市场来看，与其他地方不同的是，其房价支撑的绝大部分是由于房价上涨预期。

“我们通过模型计算过北京市场的房价，得出如果北京要维持目前房地产市场的发展现状的话，北京市场的预期是每年要涨5.9%。但是如果预期向下跌了一个百分点，则意味着，要使得价格均衡的话北京房价将下降31%。”邓永恒说。

除以上影响外，杨科伟表示，2014年一线城市和热点二线城市限购限贷等措施短期难以退出，将适当延迟改善性需求释放及抑制投资性需求。

“一面是市场需求的萎缩，另一面则是资金面收紧导致支付能力受挫，2014年内地房地产市场难言乐观。”杨科伟说。

对于2014年内地房地产风险，陈国强表示，应警惕对市场风险认识仍然薄弱的内地房企，对房市信号作出错误判断，造成不可控的风险。“香港楼市经历过市场的春夏秋冬，一旦出现问题，反应较为迅速并谨慎。在出现问题时，果断割肉，以减少损失。但内地房地产企业虽然经历了2008年的短暂低迷，但却未经历过较大的高低起伏，内地房企对风险认识仍然薄弱。”