近日在上海嘉定区拍摄的房地产新政实施后首个开盘项目的现场。新华社记者 郑钧天摄
今年5月,住房城乡建设部、中国人民银行等多部门打出政策“组合拳”,明确取消全国层面房贷利率下限、下调首付款比例和公积金贷款利率。此后,国内多地纷纷因地制宜出台楼市新政。特别是在北京、上海、深圳、广州等备受关注的一线城市,提振楼市的系列政策力度大、落地快,市场总体呈现积极反应。
专家认为,目前房地产市场仍处于调整阶段。伴随楼市新政有序落地,政策效果逐步释放,居民住房需求将得到有效满足,楼市趋暖势头有望继续保持。
“北上广深”调整房地产政策
7月10日,记者走进北京市朝阳区一家房产中介门店,店内只有2名负责人在值守,其中一名负责房屋租赁业务,另一名负责房屋买卖业务。
“其他房产经纪人都去带客户看房了。北京前段时间出台楼市新政策之后,门店近期的带看量比较稳定,每天有三四组客人,周末会更多一些。”该门店房屋买卖业务负责人告诉记者。
这名房产经纪人所说的楼市新政,即北京市6月26日发布的系列房地产政策。当日,北京市住房和城乡建设委员会等部门印发《关于优化本市房地产市场平稳健康发展政策措施的通知》,明确实施调整商业性个人住房贷款最低首付款比例和利率下限,调整住房公积金个人住房贷款最低首付款比例等。
具体来看,针对北京地区购买首套住房的居民,最低首付款比例调整为不低于20%,5年期以上房贷利率下限调整为3.5%。对于购买二套住房的居民,位于五环以内的,最低首付款比例调整为不低于35%,5年期以上房贷利率下限调整为3.9%。位于五环以外的,最低首付款比例调整为不低于30%,5年期以上房贷利率下限调整为3.7%。该通知还提出,北京市户籍二孩及以上的多子女家庭,购买第二套住房的,在个人住房贷款中认定为首套住房。此外,提高购买绿色建筑、装配式建筑或者超低能耗建筑的住房公积金贷款额度等。
其他一线城市也推出一系列“地方版”房地产新政。
5月28日,上海市房地产新政“沪九条”正式施行。“沪九条”涵盖调整上海市房屋限购政策、扩大非沪籍单身人士购房区域、调整首套房及二套房最低首付款比例、放宽二孩及以上家庭住房限购政策、调整首套房公积金贷款个人最高额度等。上海市房管局有关负责人表示,此次政策优化体现了综合施策、分类施策、精准施策三方面考量。从分类施策的角度看,供应端着手更好满足改善性住房需求,优化套型结构,提高中小套型住房面积标准,差异化降低中小套型住房比例;在需求端,立足服务安居,针对区域市场特点,差异化、分区域优化住房限购政策;在信贷端,为促进重点区域职住平衡,新城和南北转型等区域继续实行差异化住房信贷政策。
同为一线城市的深圳、广州也出台了楼市新政。深圳市自5月29日起下调个人住房贷款最低首付款比例和利率下限;广州市5月29日起正式取消房贷利率下限,并于7月初调整了外籍人士及港澳台居民购房政策,明确外籍人士及港澳台居民可在限购区内购买120平方米及以下的住宅一套,在非限购区或在限购区购买120平方米以上的住宅不限制套数。
一线城市市场活跃度提升
业内人士告诉记者,近期“北上广深”四大一线城市纷纷调整房地产政策,是为了响应5月17日住房城乡建设部、中国人民银行等部门推出的全国性楼市新政。在此基础上,各地遵循因城施策原则出台“地方版”细化政策,旨在根据各地经济发展和人口结构等特质,针对性地满足居民住房需求、提振楼市表现。
那么,一线城市楼市新政落地效果究竟如何?
记者走访了北京市朝阳区几家房产中介门店,根据门店工作人员的反馈,近期其二手房交易量总体有所回升,有的门店短期内成交量较多,“有些客户之前就看过房,在新政策出台后果断决定入手”;有的门店则在政策落地后迎来新客,“很多购房者听说下调了首付款比例,希望能买到面积大、位置好的房子”。
中指研究院市场研究总监陈文静告诉记者,一线城市楼市政策落地后,新房、二手房市场活跃度均有回升,其中二手房在政策优化及“以价换量”共同带动下,市场活跃度回升速度较新房更快。根据中指数据,6月份,一线城市二手房成交套数均有所增长。其中,北京市二手房成交14986套,环比增长12%,同比增长29.1%;上海市二手商品房成交超2.6万套,创近一年新高,多个单日网签量超1000套,市场活跃度较高;深圳市二手房市场保持较高活跃度,在5月高基数下,环比较5月增长5.3%,同比在低基数下增长71%,市场延续温和修复态势。
一线城市新房市场回暖迹象同样明显。根据研究机构克而瑞数据,6月份,北京、上海、广州、深圳新建商品住宅分别成交43万平方米、81万平方米、83万平方米、39万平方米,成交面积均创年内单月新高,环比分别增长21%、66%、48%、38%,其中广州、深圳成交量超过去年同期。
“近期一线城市楼市交易呈现积极态势,提振楼市表现的关键还是对于限购、限贷政策的放松。”首都经济贸易大学京津冀房地产研究院院长赵秀池认为,限购政策决定了购房者入市资格,也就是多少人能够买房,这直接决定了市场需求;限贷政策主要包括对首付款比例和房贷利率的限制,而下调首付款比例就是放宽了入市门槛,首付款比例越低,购房者购房能力就越强。下调房贷利率,真正减轻了购房人负担,能更有效地促进购房者入市。
持续优化政策提振购房者信心
“北上广深”楼市新政的落地有效刺激了房地产市场回暖,但部分购房者在进行购房决策时仍持一定观望态度。
上海市民罗进最近想购买一套“小两室”,“我是上海人,之前一直跟父母住在一起,现在想买一套自己的房子,关注到房地产新政策之后,我就开始着手看房了。”罗进说,“但从‘看’到‘买’还有个过程,毕竟房子是家庭重要资产,希望能在房价比较稳定的状态下入手。”
赵秀池认为,无论是刚需还是改善性住房需求,购房者普遍都较为关注房价走势。“房价波动也是影响购房者入市的重要因素,对于住房,人们往往希望‘买涨不买跌’,所以看市场回暖趋势,不仅要看交易量上涨与否,也要关注房价是否稳定。”赵秀池说。
从部分一线城市的交易情况看,市场活跃度有所提升与“以价换量”存在一定联系。“但政策优化也发挥着重要作用。”陈文静表示,4月以来,一线城市均在限购、限贷等方面进行了政策优化,“517”楼市新政出台后,各地又细化了当地政策,下调首套房、二套房首付比例和房贷利率等,这些在较大程度上释放了购房需求。
在业内人士看来,要促进楼市总体趋稳趋暖,重点仍在于通过系列政策鼓励,提振购房者消费信心。当前,北京、上海、深圳仍存在部分限购限制,这也说明一线城市存在进一步优化政策的空间。
“比如,北京市目前对于购房者社保等条件要求依然较高,可以考虑优化限购政策,缩短购房所需社保年限,还可以出台降低交易税费、加大补贴力度等相关政策。”陈文静认为,如果继续调整优化楼市政策,一线城市楼市活跃度有望继续保持,有利于市场筑底企稳。
赵秀池分析,除了放宽社保年限等购房条件,还可以结合人口和人才政策适时调整限购要求,比如对多孩家庭提高房贷支持。此外,可以考虑继续调整房贷利率,并对存量房贷利率进行下调。
“目前部分一线城市也在积极跟进‘以旧换新’政策。在优化‘以旧换新’流程、提高效率的同时,应该给予实质性的税费减免优惠,鼓励更多购房者加入,以此促进‘买一卖一’顺利推进。”赵秀池说,“随着一系列房地产新政持续落地,一线城市楼市有望继续保持趋暖态势。”(本报记者 廖睿灵)