深圳加快建立多主体住房供应体系 抑制房价

鲁力摄

原本稳固运营多年的住房体系如今面临着突破的可能性，第一个“吃螃蟹”的城市是深圳。

6月5日，深圳公布《关于深化住房制度改革加快建立多主体供给多渠道保障租购并举的住房供应与保障体系的意见（征求意见稿）》（以下简称《意见》），明确了到2035年的住房发展目标。根据文件透露的信息，今后深圳的住房供应体系中，人才房、安居房、公租房比重将大大增加，占新增住房供应总量的60%左右。

有业内人士分析指出，这份《意见》对深圳住房市场有着深远影响，有助于使住房回归居住属性。与此同时，深圳也为其他城市的房地产市场树立了一个“风向标”。那么其他城市是否会跟进呢？

楼市“游戏规则”变了

经历了房地产市场热潮后，2016年9月起，国内热点城市相继开启调控按钮，对市场采取限购、限售、限贷、限签等多重措施。时至今日，这轮波及全国范围的调控未见停，部分城市仍在不断加码。

就在深圳公布《意见》的同一天，天津、湖北、徐州等地也更新了楼市调控政策。其中天津要求坚决打击房地产开发企业和中介机构扰乱市场秩序的违法违规行为；湖北倡导以公证摇号方式进行公开销售，并提高住房用地比例；徐州则针对各类商品房进行两年到六年不得出售的限制。

当国内多地正在如何限购、限售等调控政策上做文章时，深圳的《意见》已在探索如何进一步建立房地产长效机制。

《意见》公布当天上午，深圳市住房建设局负责人在答记者问时表示，当前深圳房价高企，住房供需不平衡、结构不合理、保障不充分等问题日益突出，现有住房供应与保障体系难以满足广大市民对改善住房条件的新需求，难以满足深圳实施人才强市战略的新需要，难以满足深圳建设创新引领型全球城市的新要求，急需出台新的住房供应与保障政策，破解发展中的难题。

“新政策出台后，现有的房地产调控政策不变，要通过严格落实各项调控措施，确保房地产市场持续健康稳定发展”，上述负责人说。

对于这份《意见》，资深地产评论人朱文策表示，深圳的做法从长远角度规划住房问题，有利于减少“五年住房计划”式的短期行为，让住房政策的可持续性更强，显示了深圳的历史担当。

“文件很明确地提出住房的民生属性优先，经济属性次之”，朱文策认为，这表明深圳把房地产的问题视为“社会政策”，要着手解决的是老百姓的住房问题，所以深圳的《意见》其实意味着未来房地产“游戏规则”的变化。

三大供应来源抑制房价

《意见》最受人关注的便是住房供应体系变化。由于各类非商品属性住宅的供应量加大，今后深圳也会形成“商品住房+政策性支持住房+公共租赁住房”三大住房来源。

今后，商品住房将只占到深圳住房供应的40%左右，价格继续受宏观调控的限制。政策性支持住房包含人才住房和安居型商品房，两者合计占住房供应的40%，租售价格分别为市场价格的60%和50%，房屋可租可售。公共租赁住房将占住房供应的20%左右，以小户型为主，房屋只租不售，租金为市场价30%左右，部分受照顾人员可以享受市场租金10%的租房优惠。

具体在住房供应量方面，《意见》也给出了诚意——到2035年，新增建设筹集各类住房共170万套，其中人才住房、安居型商品房和公共租赁住房总量不少于100万套。近期（2018年至2020年）深圳将首先建设筹集各类住房42万套，其中人才住房、安居型商品房和公共租赁住房不少于25万套。

“未来17年,年均新增建设各类住房10万套，远高于过去5年年均5.1万套的新建商品住房供应水平，但是商品住房计划年均供应4万套，低于过去5年年均4.4万套的成交水平”，克而瑞广州首席分析师肖文晓表示，这一高一低，意味着今后商品房的供应不足可通过大幅增加保障型住房供应来弥补，从而稳定供求关系，抑制房价持续上涨的冲动。

对于那些价格早已高企的商品住宅，肖文晓认为价格并不会出现波动，“深圳早已进入二手房交易为主的存量房时代，保障和市场分开之后，剩下的商品住房可以名正言顺地为居民的高层次住房需求服务”。

长效机制有益探索值得肯定

加快建立长效机制，并以20年为周期去规划住房制度安排，朱文策认为，从这一点来看深圳的做法是值得肯定的。

清华大学房地产研究所所长刘洪玉指出，将人才住房、安居型商品房这两种具有政府和市场合作供给特征的政策性支持住房纳入到供给体系中来，在公租房保障和商品住房市场之间架起一座桥梁，将各类租赁住房供给的占比显著提高，适应了非户籍常住人口和年轻人占比高、人口流动性大等特点。

当前，不少热点城市纷纷出台人才引进政策，给予户籍松绑、购房优惠、人才住房优惠等照顾。现在，深圳在人才房、安居房等供应体系建设上迈出了第一步，其他城市是否会跟进呢？

肖文晓认为，今年5月底住建部曾经点名的16个房地产热点城市，很可能会以深圳为范本，研究出台新的住房发展规划，实施保障性住房的比例不低于新增供应的50%的方案。

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