北京新房市场“量跌价挺”住宅价格或持续上涨

继7月北京新建商品住宅成交量环比下降之后，进入8月，北京新建商品住宅成交量继续下滑。但与此同时，成交均价却始终保持上行。从库存规模来看，自8月中旬跌至6万套以内之后，截至目前仍然保持这一低位水平，这也是自2014年3月以来库存再度跌破6万套，去化周期仅不足8个月。住宅库存仍持续下滑，也将刺激住宅价格继续维持上涨。

持续低量成交

在8月首周成交开局不利之后，最近两周北京商品住宅继续低量成交。据亚豪君岳会统计数据显示，8月第二周（8月8日-14日）北京商品住宅（不含保障房与自住房）共实现成交1637套，成交面积17.71套，环比分别减少13%、10%，同时这一成交量也创造了近13周的新低。8月第三周（8月15日-21日）虽然环比有所增加，但仍然处于2000套以内的低谷。

“预计8月全月成交量将创造阶段性低点”，亚豪机构副总经理任启鑫分析认为，近期入市项目当中高端盘占比较大，其中仅别墅项目就有5个，而受到购房资格及首付金额的制约，高端项目的签约速度相对较慢，因此导致8月前两周北京商品住宅成交出现连续下滑。而随着下半年地王盘的扎堆入市，北京新入市项目中豪宅将逐步占据市场供应的主力，新房市场的成交量也将出现持续下行的局面。

但与此同时，8月中旬北京商品住宅成交均价为34855元/平方米，环比继续上涨8%。对于新房市场来说，不管成交量上涨或是下跌，都无法动摇价格的坚挺。据安居客、58同城的数据显示，截至7月30日，2016年7月北京新建商品住宅（不含保障房）共网签13281套，环比6月全月减少17.2%，同比去年7月减少5.1%；但成交均价为33228元/平方米，环比6月均价上涨7.7%。

库存再现新低

供应方面明显后劲不足，导致不少项目出现“快销”局面。

据亚豪君岳会统计数据显示，8月第二周北京商品住宅市场共有6个项目入市，其中包括4个商住项目和两个普宅项目。6个项目共新增住宅产品801套，环比增加67%，预售许可面积5万平方米，环比减少16%。

任启鑫分析认为，7月虽然出现一波普宅集中供应现象，但明显后劲不足，进入8月之后，商住项目再度开始活跃，并占据了供应主力，一些热点区域商住项目虽然价格也不断上涨，但仍具备较强市场接受度。

对于未来入市的项目，“量少、价高”将成为主要特征。

而从库存规模来看，根据亚豪君岳会数据显示，截至8月14日，北京住宅期房与现房合计仅余库存58374套，这也是自2014年3月以来库存再度跌破6万套，去化周期不足8个月。

任启鑫分析认为，去年11月北京住宅库存达到近9万套的高峰，随后在楼市放松政策的刺激之下，需求不断释放，但市场供应却未能大幅提速，商品住宅供需比从去年的1:0.95跌落至今年（截至8月14日）的1:1.5，供需比的快速下滑也使得库存量不断消减。而今年前7个月北京公开土地市场仅实现7宗住宅用地出让，土地供应不足导致新增住宅项目锐减，未来市场将以消化存量与“准存量”为主，因此北京住宅库存仍持续下滑，而库存的不断下滑也将刺激住宅价格继续维持上涨。

价格或持续上涨

在中原地产首席分析师张大伟看来，北京住宅库存的真实情况可能更为“可怕”。

据其统计，在剔除北京5.8万套商品房住宅库存中的回迁商品房之后，实际北京商品房纯住宅库存可能只有41611套。而即使这4万套库存也分成了好几类房源。

按照时间，北京商品房住宅库存可分为三类，其中2016年以来的库存达到了1.26万套，而2013年前的库存也有1万套以上，整体看事实上只有2013-2015年直接的库存才应该算成真实库存，这部分只有1.5万套。

按照平均每个月5000套计算，张大伟认为，实际北京商品房住宅库存去化周期只有3个月。

土地供应方面，在7月7日北京成交一宗通州经营性土地后，北京再次陷入土地供应荒，在此之前，今年5-7月的三个月时间内，北京已经无住宅土地新增挂出。在已经成交的7宗住宅用地中，其中能够成为商品房住宅的土地仅有37万平方米。

住宅用地的日益稀缺，让北京商品房全面高端化成为事实。

任启鑫也认为，土地供应不足导致的未来新增住宅项目锐减的大趋势，使得现有住宅项目多出现“惜售”，而伴随“惜售”出现的则是价格的不断上涨。不过，任启鑫同时认为，虽然受到供应不足的影响，这些涨价项目大部分仍能为市场所接受，但二手住宅的性价比优势明显已经优于个别新房项目，这将导致北京楼市的成交重心不断向二手住宅市场偏移。