房地产之于中国，既是国民经济的重要组成部分，也是涉及千家万户的重大民生问题，一直备受关注。我们有必要对它作一个深度的剖析，解码其巨大利益和风险背后的内核。
一、房地产价格的走势会怎么样？可预见的阶段内，房地产价格会一直不断走高；阶段性时段内，会呈现为涨—滞—涨的不断重复周期。
二、房价涨滞周期的大致时间怎么推算？
一般而言为6—10年不等（不考虑极端个案）。
推算的依据主要看GDP和城乡居民收入增长率（居民收入增长会略快于GDP增长）。等居民收入增长（统计口径数）达到上一轮次基点年的一倍左右，房地产即会进入新一轮涨价周期。
比如某地GDP年均增长8%，居民收入年均增长为10%，则约七年收入增长一倍。那么上一轮涨价结束后的第七年，房地产会开始新一轮涨价（这当中，政府的调控政策会在一定程度上影响这个周期是提早或延后）大家可根据所在地区情况自行计算。
三、造成房地产持续走高的根本原因是什么？
房地产持续走高的根本原因是——农村包围城市。
城市空间的有限性决定了产品（商品房）供应是有限的，而需求端却是城市、农村两个端口的所有居民，一个城市（比如县城）所能产出的有限产品要满足整个区域（全县所有乡村）的需求，供不应求是必定答案。这个问题不解决，持续涨价的问题也就不会解决。
四、支撑房价持续走高的基础是什么？支撑的基础是二个：
一是经济支撑，经济持续增长，老百姓收入水平持续增长，这是基本面；
二是文化支撑，中华传统文化的特性，是人人为后代。一人买房，三代人支持，举全家族之力承担高房价之重。
西方房地产市场只得其一，唯中国两者兼备。
五、解决中国房地产问题的根本出路是什么？
租售并举、限售限购等等都只触及皮毛，根本之策是——到农村去。
要从规划源头开始，启动农村房地产市场开发。让城乡两个市场来满足城乡居民两个群体的两种需求（并不是一一对应关系），实现总体上的供需平衡。
六、房开企业盈利的底层逻辑是什么？
房地产开发盈利的底层逻辑是——与时间赛跑。
一个地区的基准房价高低并不是主要问题，在基本的楼（土地楼面价）、价（商品房售价）比给定的情况下，走量快慢是决定盈利与否的核心关键。这当中，资金成本和金融抽水机功能，是根本原因。
七、房地产交易中出现各种纠纷的根本原因是什么？
各地房地产开发、交易中，各类纠纷不断，楼盘烂尾、质量投诉、业主维权、降价风波时有发生，根本原因是——预售证制度。
预售证制度在改革开放初期，对支持引导企业多主体参与房地产开发，培育壮大主体实力发挥了积极作用。但时至今日，已经成为政府为企业背书站台，购房者单方面无条件付出的一种强盗式财富收割机。消费者全款购买了未来的期房，各类矛盾、纠纷、风险就必然叠加，极易引爆。
八、政府在房地产市场上有多大作为？
政府掌握着房地产市场的总开关，这一点众所周知。而在具体实操层面，政府可以做到的有且不仅限于三点：
一是做大需求总量。比如加大拆迁力度，实现实物或房票安置，形成刚需；
二是做高局地房价。比如布局学区房、规划建设周边交通（地铁站）、公园等公共设施配套等。
三是抑制楼市过热。比如通过限价、限购、限售等方式，压制需求，平抑楼市。
九、普通民众如何选择投资房地产？
普通民众在选择购房时，重中之重是看三点：
1、推算出手的时机。时间节点很重要。按照涨—滞—涨的周期，最佳出手时机肯定是在“滞”的末期。
何时是末期？基本面是按照上述第二条的时间节点进行分析研判。比如我所在地城市，上轮涨停的大概时间点是2019年。然后结合两大经济指标增长率，基本上就可以推算出下一轮涨的时间点。但还有个变量，就是——
2、看地府政府的运行情况。地方政府在何时会选择刺激房地产，看三个信号：
其一是经济增长核心指标不理想，特别是地方财政收入增长低，甚至失速；
其二是政府投资计划（人代会后会公布）较往年有较大增长；
其三是城市建设拆迁规模较大。
出现这些情况后，政府会努力释放流动性，从而改变前一条所述的时间节点，提前引发新一轮周期。
反之亦然。
3、跟风买房基本是对的。风头很热，说明该地该时段楼市火爆，走量会很快。关键是要尽量走在风头将起之时或新周期的前段。买在高位末端意味着接下去就是新一轮的漫长的停滞。前段还是中后段，会有个信号标志，就是当地政府相关会议讲话、报告中，若出现诸如“要引导房地产业健康发展”之类字样时，即意味着中位节点的到来。
解码房地产，还有很多具体而微的实操性问题，此处不在多言。
读懂中国的房地产，也就读懂了中国式的经济逻辑。
(责任编辑：君君)